Se reinvestir numa nova casa, terá uma redução de impostos. Por outro lado, existem técnicas para baixar o montante do imposto que deve ser pago.
A indústria imobiliária residencial está em expansão. Há uma escassez de oferta em comparação com a elevada procura, o que está a impulsionar os preços das casas. Além disso, a situação nacional incentiva as pessoas a venderem as suas casas na esperança de obterem lucros. No entanto, se o imóvel for vendido por um preço mais alto do que quando foi comprado, um imposto sobre mais-valias é devido para pagamento. Isto é verdade se o caso não se enquadrar numa das isenções legais. Descubra quais neste artigo.
Mas, afinal, o que é a mais-valia? "As mais-valias realizadas representam mais-valias que, não sendo consideradas rendimentos empresariais e profissionais, capitais ou imóveis, têm origem na disposição onerosa dos direitos reais em bens imóveis ou na disposição onerosa de ações e outros títulos", nos termos do artigo 10.º do Código do IRS.
Por outras palavras, a diferença entre o valor de venda de um imóvel e o valor de aquisição é o valor acrescentado no mundo imobiliário (valor referido na escritura da casa). Deduz-se, então, as taxas associadas à aquisição e venda do imóvel, bem como as taxas associadas à valorização do imóvel (obras, por exemplo). Vale a pena notar que o coeficiente monetário ainda é usado para atualizar o valor de aquisição. Se o resultado deste procedimento for positivo, as mais-valias da transação imobiliária são obtidas.
Quem comprou uma casa por 100.000€ e quer vendê-la por 150.000€ poderá esperar receber mais 50.000€. E, como este montante é considerado rendimento, é tributável e deve ser comunicado ao IRS (anexos G e/ou G1). O anexo G1 (quadro 5) deve ser preenchido se a data de aquisição da residência agora vendida for antes de 1 de Janeiro de 1989. O anexo G (quadro 4) deve ser concluído se for posterior.
Isenção de mais-valias: quais os casos abrangidos?
A alteração da lei para 2021, que foi introduzida no Orçamento do Estado para 2021, baixou os casos em que as mais-valias imobiliárias estão excluídas do pagamento de impostos. Até 2020, existia um sistema extraordinário que isentava aqueles que utilizavam mais-valias para pagar o crédito pela sua própria residência permanente, desde que o empréstimo fosse contraído até 2014. No entanto, a partir de 2021, este regime já não está em uso. Só agora está previsto evitar o pagamento de mais-valias na venda de uma casa se as receitas forem reinvestidas em novas habitações. E não é tudo. As seguintes situações estão isentas de imposto sobre mais-valias, de acordo com o Código do IRS:
• Se a residência permanente do contribuinte for vendida e as mais-valias forem totalmente reinvestidas na aquisição, construção ou restauro de outra residência permanente. A família tem 36 meses (três anos) para concluir o reinvestimento neste cenário. Se comprou a casa antes de vender a antiga, tem dois anos para notificar as autoridades fiscais de que as mais-valias seriam usadas para pagar a nova;
• Os sujeitos passivos reformados ou os maiores de 65 anos que investem mais-valias num contrato de seguro, um fundo de pensões aberto que garanta um rendimento mensal regular, ou o sistema público de capitalização (certificados de aposentação) no prazo de seis meses a partir da venda do imóvel;
• Os imóveis adquiridos antes de 1989, quando a legislação sobre IRS entrou em vigor, estão também isentos de impostos sobre mais-valias.
Como posso minimizar o pagamento de mais-valias?
Se não cumprir os requisitos de isenção de mais-valias, poderá tentar baixar o montante do imposto que deve. Como indicado neste artigo pela Caixa Geral de Depósitos (CGD), existem numerosas despesas que contam para a computação do imposto e que podem mesmo reduzi-la. Para tal, deve submeter até 12 anos de faturas na sua declaração de IRS, referindo:
• Obras de melhoria e manutenção do imóvel;
• Aparelhos fixos, tais como exaustores e ar condicionado;
• Despesas associadas à aquisição e alienação, tais como IMT (ou SISA), taxas de notariado e registo de terrenos, custos de certificação energética e comissão de intermediação;
• Comprovativo da remuneração pela dispensa onerosa de posições contratuais ou outros direitos em contratos que envolvam esses ativos.
Pagar mais-valias para a venda de imóveis herdados
Está também previsto o pagamento de mais-valias em caso de heranças. Quando um imóvel é inteiramente herdado numa única data, a Administração Tributária é obrigada a atribuir-lhe um valor que será usado para calcular mais-valias se os herdeiros decidirem vendê-lo. Também é vital lembrar que no caso de uma casa herdada, a data de aquisição será a data da morte do proprietário.
Se um ascendente morreu em 1986 e a casa foi herdada em 1986, mas a propriedade foi partilhada em 1995, a data de aquisição a considerar é 1986. Uma vez que as mais-valias foram obtidas antes de 1989, não estão sujeitas à tributação do IRS, mas devem ainda ser declaradas no Anexo G1 do Model 3, como exemplifica a CGD.
Se partes de uma casa forem herdadas em datas separadas, o cenário será diferente. Quando a propriedade era propriedade de dois ascendentes, isso pode acontecer. Indica igualmente que as datas de morte dos proprietários correspondem a um valor de aquisição separado e a uma parte do valor de venda, que deve ser discriminada na declaração de IRS, no quadro 4 do anexo G ao modelo 3, podendo existir partes que devem ser colocadas no quadro 5 do anexo G1.
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