A aquisição de terrenos para construção tornou-se cada vez mais popular entre os portugueses à medida que os custos da habitação aumentam. Isto porque pode personalizar a estrutura para se adaptar ao seu orçamento e, por isso, construir a sua própria casa normalmente tem despesas mais baixas. Embora possa poupar muito dinheiro, é certo que vai ter muito mais trabalho. Antes de escolher esta opção com segurança, existem inúmeras considerações a fazer.
Encontrar o terreno ideal é a primeira tarefa. Uma vez que a descrição, mesmo quando o imóvel está à venda através de uma agência imobiliária pode ser complexo.
Então, o que significam os habituais designações de terrenos que encontramos anunciados?
Terreno urbano é terreno construído ou parcialmente urbanizado. Podem ser casas, empresas, fábricas, serviços ou terrenos utilizados para a urbanização. A construção deve ser viável em terrenos urbanos;
Terreno urbanizável, também conhecido como solo para construção, refere-se a áreas que podem ser totais ou parcialmente construídas com edifícios. Só é assim denominado caso esteja inserido numa zona com licença para construção.
Terreno rústico/não urbanizável: Solo cuja urbanização só pode ocorrer em circunstâncias muito invulgares. Só pode ser utilizado para agricultura, criação de animais ou silvicultura.
Estas são, para já, as classificações do terreno em Portugal. Mais tarde, neste texto, explicaremos as alterações que estas designações irão sofrer e o seu quadro jurídico.
Como saber se um terreno é rústico?
Duas organizações classificam o terreno: o Gabinete das Finanças, que o faz para efeitos fiscais, e a Câmara Municipal, que decide se a construção é viável e estabelece restrições relacionadas com a construção.
Perguntar à Câmara Municipal sobre a sua categorização municipal será o primeiro passo se decidir avançar com a compra de um terreno para construção. Para tal, deverá consultar o Plano Diretor Municipal (PDM), que é um Planeamento Local (PMOT). Pode verificar as plantas da área e as suas restrições no PDM.
Quais são as diferenças entre terrenos rústicos e urbanos?
Compreender se a área é designada como solo urbano ou solo rústico requer consulta ao PDM. Quais são as variações, então? Se for designado como solo urbano e não houver condicionamento, basta pedir às finanças para alterar a designação antes de apresentar o projeto de licença à Câmara Municipal.
Por outro lado, a construção é geralmente proibida se for colocada em solo rural. As obras agrícolas, quando demonstradas como fundamentais à gestão de explorações agrícolas (incluindo estruturas de apoio ou armazenamento), e obras de reconstrução, alteração ou ampliação até um máximo de 20% da superfície de pavimento dos edifícios existentes e legais são as únicas duas exceções (com ligeiras variações consoante o município onde se situa o terreno).
Como transferir um registo de terrenos rústicos para terrenos urbanos?
Em algumas circunstâncias, esta transição de propriedade rural (ou rústica) para propriedade urbana ainda é viável, embora os seus dias estejam contados. O termo "terra urbanizável" em breve será abolido, e todas os terrenos serão classificados como urbanos ou rurais. O prazo para os municípios alterarem os seus planos municipais de ordenamento do território (planos municipais, planos de urbanização e planos detalhados) conforme estipulado no Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, foi prorrogado pelo Decreto-Lei n.º 25/2021, de 29 de março de 2022, até 31 de dezembro de 2022. (RJIGT).
Como resultado, a classificação urbanizável do solo, cuja utilização deveria terminar em julho de 2020, teve a sua existência prolongada por mais de um ano, ou seja, até 31 de dezembro de 2022. Após essa data, os solos só serão classificados como solo urbano, que é solo totalmente ou parcialmente construído ou urbanizado e, consequentemente, afeta territorialmente a construção ou urbanização, ou solo rústico, destinado a agricultura, pecuária, silvicultura, conservação, recuperação e exploração de recursos naturais, recursos geológicos ou recursos energéticos, bem como o que se destina a naturais, espaços culturais, turísticos, recreativos e de lazer, ou proteção de riscos.
Se está a pensar em solicitar a conversão de um terreno rural para urbano, lembre-se que só tem até 31 de dezembro de 2022. Após esta data, os terrenos que não tenham projetos aprovados serão requalificados como estando localizados em solo rústico e os proprietários de terrenos em regiões designadas como solo urbanizável só terão até ao final deste ano para aprovar as operações urbanas que desejam.
Se possuir um terreno rústico, deve informar a câmara municipal o mais rapidamente possível sobre o que pode fazer para modificar esta classificação porque representa uma enorme desvalorização destes ativos.