De acordo com a lei recentemente publicada, a vida dos condomínios e transações imobiliárias vai alterar-se em abril. Assim, todas as vendas de imóveis passam agora a incluir uma declaração do proprietário que divulga informações sobre condomínios, semelhante à forma como o certificado energético é atualmente exigido.
As assembleias de condomínios passam a ter novas orientações operacionais, bem como o aumento das autoridades e das responsabilidades dos administradores. A nova lei também discute a forma como funciona a propriedade horizontal.
A Lei n.º 8/2022, que foi publicada no dia 10 de janeiro de 2022, afeta drasticamente o sistema legal português sobre temas importantes, como o funcionamento das associações de condomínio, as responsabilidades e obrigações do administrador do condomínio, e a constituição da propriedade horizontal.
A nova lei informa que, "é ainda introduzida a obrigação do proprietário de um imóvel fracionado de apresentar, no momento da sua venda, uma declaração escrita emitida pelo administrador do condomínio contendo o montante de todos os encargos de condomínio em vigor à data de venda e quaisquer dívidas por si detidas".
A declaração do condomínio com os encargos de fração no momento da venda:
A partir de 10 de abril de 2022, um proprietário de uma fração autónoma que pretenda vender, doar ou alienar a sua fração deve solicitar por escrito ao administrador do condomínio uma declaração contendo o montante de todos os encargos de condomínio em vigor em relação à sua fração, especificando:
• a sua natureza
• os seus montantes
• condições de pagamento
As dívidas correntes ligadas à parte autónoma a alienar devem também ser incluídas na mesma declaração, se for caso disso, especificando:
• a sua natureza
• montantes
• constituição e datas de validade
O administrador do condomínio deve apresentar esta declaração no prazo de 10 dias após o pedido do proprietário da fração, sendo necessária a sua apresentação para a elaboração dos documentos pelos quais são partilhados ou transmitem direitos sobre edifícios (como o direito à propriedade), ou se contraiam encargos sobre os mesmos.
A referida declaração apenas pode ser dispensada, caso o comprador de frações autónomas o manifeste expressamente no documento privado autenticado ou escritura que titula a alienação da fração. No entanto, ao permitir que as escrituras sejam efetuadas abdicando da declaração do administrador do condomínio, o comprador de frações autónomas assume automaticamente a responsabilidade por qualquer dívida existente ao condomínio por parte do vendedor.
Despesas necessárias para a conservação das partes comuns:
A nova lei do condomínio visa também resolver várias dificuldades com a responsabilidade das despesas relacionadas com o condomínio.
Por conseguinte, é expressamente previsto que, salvo indicação em contrário, os custos necessários para a conservação e usufruto das partes comuns do edifício, bem como o pagamento de serviços de interesse comum, sejam da responsabilidade dos proprietários das frações no momento das suas deliberações e sejam pagos proporcionalmente ao valor das suas frações. É igualmente determinado que os custos relativos ao pagamento de serviços de interesse comum podem ser suportados pelos proprietários em partes iguais ou proporcionalmente ao seu usufruto (através da disposição do regulamento do condomínio, quando aprovados sem oposição pela maioria dos proprietários que representam a maioria do valor total do edifício), desde que os critérios que determinam a sua imputação sejam devidamente especificados e justificados.
Outra mudança significativa é o custo de manutenção das áreas partilhadas que são impactadas pelo uso exclusivo do condominio (como varandas e pátios para uso exclusivo). Se o estado de conservação destas zonas tiver um impacto no estado de conservação ou utilização das outras partes comuns do edifício, o condominio a favor daqueles que têm uso exclusivo dessas zonas apenas tem o valor dos respetivos custos de reparação proporcionalmente ao valor da sua fração, a menos que tal necessidade seja, de facto, atribuível a ele ou seja, o condomínio é responsável por cobrir os custos de reparação e conservação de pátios e varandas que são para uso exclusivo de um dos proprietários, exceto quando tais custos são o resultado de conduta de condominio – por exemplo, obras não autorizadas, como Cristiano Ronaldo e Joe Berardo fizeram nos seus apartamentos de luxo em Lisboa – que tem o uso exclusivo destas áreas.)
Responsabilidade por encargos de condomínio:
Uma das alterações mais significativas introduzidas pela Lei n.º 8/2022 na legislação portuguesa é a responsabilização de dívidas ao condomínio e a forma como este direito é tratado quando as partes autónomas são vendidas. Com a revisão, espera-se que uma questão que há muito se debate nos tribunais portugueses seja resolvida.
Como resultado, a lei clarifica esta questão, afirmando que a responsabilidade das dívidas para com o condomínio deve ser determinado com base no momento em que a dívida deveria ter sido liquidada. Como resultado, só se o comprador de frações autónomas declarar expressamente na escritura ou no documento privado autenticado que titule a alienação da fração, que abdica da declaração do administrador acima referida, é que será responsável por qualquer dívida existente antes da data de aquisição.
Por último, é expressamente afirmado que o novo proprietário é responsável por todos os montantes que incluem encargos de condomínio, qualquer que seja a sua natureza, que são devidos numa data após a transferência da fração.
Alterações ao título constitutivo da propriedade horizontal:
Até agora, a lei exigia que o título constitutivo da propriedade horizontal fosse alterado apenas com o consentimento de todos os condóminos. Todavia, a nova lei estipula que sempre que:
(a) os votos representativos dos condóminos se oponham à alteração do título de propriedade horizontal sejam inferiores a 1/10 do capital investido; e
(b) a alteração não modifique as condições de utilização, o valor relativo ou o fim para o qual as suas frações se destinem,
a falta de acordo dos condóminos pode ser impugnada em tribunal.
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