Foi recentemente publicado o Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de Outubro, pelo qual o Governo introduz alterações significativas ao Regime jurídico do Alojamento Local (constante do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de Agosto), revertendo algumas limitações introduzidas em 2023 pelo programa Mais Habitação.
Com estas alterações, que entrararam em vigor a 1 de Novembro de 2024, o Governo pretende fortalecer a atividade de alojamento local, dando garantias de estabilidade e segurança jurídica, sem, contudo, descurar as preocupações relativas aos impactos económicos e urbanísticos da atividade em Portugal nos anos recentes.
Cumpre recordar que em Agosto de 2024 tinham já sido revogadas a Contribuição Extraordinária Sobre o Alojamento Local (CEAL) e a fixação do coeficiente de vetustez aprovadas pelo Mais Habitação.
Assim, este DL vem, além de reverter as restrições impostas pelo Mais Habitação, clarificar ainda mais o enquadramento legal do AL e devolver todo o poder de decisão aos municípios, que terão um ano para aprovar regulamentos sobre a atividade no seu território com base em novas áreas de contenção e de crescimento sustentável.
De forma transitória e de forma a garantir a eficácia dos novos regulamentos municipais, foi dada aos municípios a possibilidade de, por deliberação fundamentada da assembleia municipal, e sob proposta da câmara municipal, poderem suspender por um período de um ano a autorização de novos registos em áreas especificamente limitadas até à entrada em vigor dos referidos regulamentos.
Em suma, este pacote, tendo procurado criar figuras e procedimentos para melhor atender aos problemas e reclamações associados ao AL, veio assim revogar:
a suspensão de emissão de novos registos de estabelecimentos de alojamento local;
a caducidade oficiosa dos registos inativos, quando não fosse feita prova da manutenção da atividade;
a intransmissibilidade de facto das licenças;
a obrigatoriedade de reapreciação em 2030 de todos os registos existentes à data da publicação do programa Mais Habitação (2023);
a norma que previa a duração do registo de estabelecimentos de alojamento local por prazos de 5 anos renováveis; e
o poder de veto dos condomínios. Este poder de veto permanece apenas para a modalidade de “hostels” que se situem numa fração autónoma.
Note-se, no entanto, que os regulamentos municipais poderão voltar a introduzir restrições, validade e limites às transmissões de licenças, pelo que se chama a atenção para a necessidade de acautelar essa situação o quanto antes.
Com efeito, as novas normas permitem que no regulamento municipal sejam criadas áreas de contenção e de crescimento sustentável, devendo o mesmo ser devidamente fundamentado por estudos próprios e objeto de reavaliação a cada 3 anos, sendo possível estabelecer limitações de novos registos e à transmissão dos mesmos nas modalidades de “moradia” e “apartamento”.
Foi ainda criada a figura do provedor do alojamento local, cuja existência deverá estar contemplada nos respetivos regulamentos municipais e que apoiará o município na gestão de diferendos entre residentes, titulares de estabelecimentos de alojamento local e condóminos ou terceiros interessados. Competirá ainda ao Provedor apreciar as queixas que lhe sejam apresentadas e emitir recomendações e guias de boas práticas sobre o funcionamento dos AL.
A capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local é igualmente alterada, com exceção da modalidade de “quartos” e “hostel”, reduzindo-se para um máximo de 9 quartos e 27 utentes (anteriormente 30 utentes), sendo certo que, caso os estabelecimentos tenham condições para o efeito, permite-se ainda a instalação de camas convertíveis e/ou suplementares que no seu conjunto não ultrapassem 50% do número de camas fixas existentes.
Também se alarga a possibilidade de instalação de estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços em imóveis anteriores a 1951, desde que cumprindo os demais requisitos legais. Nos termos do novo regime, a fiscalização da correta aplicação das normas do Alojamento local fica agora apenas entregue aos municípios e à ASAE, no que diz respeito à atividade económica, eliminando-se os poderes que tinham as juntas de freguesia nesta matéria.
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