Embora não seja um requisito numa transação imobiliária, o CPCV, ou Contrato Promessa de Compra e Venda, é um componente fundamental para uma transação tranquila e sem stress.
Desta forma, é menos provável correr riscos entre o momento em que decide e o tempo que executa a escritura se tiver localizado a casa dos seus sonhos e quiser avançar com a compra.
Além disso, o CPCV é um contrato que aumenta a confiança no negócio que está prestes a realizar com o vendedor. No essencial, formaliza um acordo partilhado para comprar e vender um imóvel.
O Contrato Promessa de Compra e Venda é realizado em quase todas as transações imobiliárias. Por isso, vamos explicar neste post e esclarecer (especialmente aqueles que planeiam comprar ou vender uma imóvel pela primeira vez) quais as principais considerações.
O que é CPCV e por que é usado?
Não entre em pânico se o seu consultor imobiliário usar esta sigla quando comprar uma casa pela primeira vez. Antes da escritura, um comprador e um vendedor celebram um contrato juridicamente vinculativo conhecido como CPCV. É um procedimento relativamente comum na compra de um imóvel.
Referimo-nos essencialmente à formalização da aquisição, que ocorre quando existe uma vontade partilhada de finalizar uma transação imobiliária.
Os direitos e obrigações de ambas as partes até ao momento da escritura, o montante do depósito a pagar aquando o contrato é assinado e o método de pagamento, as sanções em caso de incumprimento, e o prazo estabelecido para a assinatura da escritura são alguns dos componentes mais cruciais contidos num Contrato Promessa de Compra e Venda.
Apesar de estarmos a falar sobre um contrato com autoridade jurídica, o CPCV reduz significativamente a probabilidade de o acordo não ser concretizado, mas não o elimina totalmente.
Apenas os compradores e vendedores podem assinar a Promessa de Contrato de Venda para ter validade legal. Isto significa que a assinatura precisa de corresponder ao seu documento de identificação legal.
Que circunstâncias são usadas para celebrar o CPCV?
O Contrato Promessa de Compra e Venda é normalmente efetivado nas seguintes circunstâncias:
Quando o crédito à habitação do comprador ainda não foi aprovado (embora seja avisado que o comprador tem conhecimento da taxa de esforço a que estará sujeito e do risco associado ao seu perfil de cliente antes da assinatura do CPCV);
Quando o cliente comprador ainda está a tentar vender o seu imóvel atual;
Quando o imóvel ainda está em construção e ainda não tem Licença de Utilização.
O que deve conter um CPCV?
Um Contrato Promessa de Compra e Venda deve mencionar sempre alguns aspetos essenciais. A saber:
A descrição do imóvel e de quaisquer áreas com impacto, caso existam, bem como as suas características-chave (localização, tipologia, inscrição matricial, descrição do edifício, etc.);
Nome completo, morada, estado civil, número de documento de identificação e número de identificação fiscal de ambas as partes;
O preço de compra do imóvel e o método de pagamento, o prazo de transmissão e quaisquer sanções por infrações ao referido contrato.
A autorização de utilização ou de construção do imóvel e certificado energético devem estar mencionados no âmbito o Contrato Promessa de Compra e Venda. Ao utilizar o financiamento bancário para efetuar a compra, o CPCV deve incluir cláusula que permite ao comprador cancelar o contrato e obter o pagamento do depósito devolvido no caso de o financiamento bancário não ser aprovado.
Quem cria o acordo CPCV?
Isto é geralmente feito pela agência imobiliária que está a anunciar o imóvel para venda. No entanto, este pode nem sempre ser o caso. O CPCV deve ser sempre elaborado por um advogado ou solicitador certificado. Se não entender português, poderá solicitar que o contrato também seja escrito em inglês, podendo sempre obter um advogado independente para ler e verificar o CPCV.
Há alguma taxa envolvida na assinatura do CPCV?
O pagamento do depósito ou a sinalização do negócio por parte do comprador é normalmente efetuado quando assina o Contrato Promessa de Compra e Venda.
O depósito serve como garantia do acordo alcançado entre ambas as partes e vai ser abatido no pagamento final do preço de compra do imóvel.
O valor do sinal oscila e é sempre previamente acordado pelo comprador e vendedor. No entanto, se esta é a sua primeira vez a comprar um imóvel deve estar ciente de que o valor do sinal varia frequentemente entre 10% e 20% do custo global de compra do imóvel.
5 medidas de segurança a ter em conta antes de assinar o CPCV
É crucial ter cuidado antes de assinar o CPCV, afim de evitar surpresas desagradáveis no futuro. Aconselhamos a análise dos seguintes pontos para aumentar a sua proteção:
Assegurar que o Contrato Promessa de Compra e Venda tem um prazo para a assinatura da escritura. É crucial que a data seja realista e tenha uma pequena margem de segurança para que, em caso de revés, não perca o valor do depósito pago.
Adicione uma cláusula que indique que quaisquer dívidas sobre o imóvel são da responsabilidade do vendedor. Ao fazê-lo, o comprador reduz a possibilidade de serem responsabilizados por quaisquer dívidas, hipotecas ou recuperação que estejam relacionadas com o imóvel.
Pode também querer incluir uma cláusula que garante que o imóvel tem todas as comodidades necessárias para habitação, como o fornecimento ininterrupto de água, gás e eletricidade.
Antes de assinar o Contrato Promessa de Compra e Venda, se o imóvel for uma parte autónoma (pertencente a um condomínio), peça ao vendedor as atas mais recentes das reuniões dos proprietários e verifique se existem quaisquer montantes devidos, bem como quaisquer projetos atuais ou futuros que possam incorrer em custos adicionais.
Por último, ao utilizar o financiamento bancário para efetuar a compra, solicite a inclusão de uma cláusula que permita ao comprador cancelar o contrato e obter o pagamento do depósito devido no caso de o financiamento bancário não ser aprovado.
O que acontece se o contrato não for cumprido?
O comprador perde o valor total do depósito pago se infringir os termos do CPCV assinado. Por outro lado, se o vendedor infringir o acordo, deve reembolsar o comprador pelo dobro do valor do depósito pago.