Para muitos compradores, comprar uma casa com um inquilino é uma decisão consciente de investir e ter alguns rendimentos extra garantidos no final do mês.
Alguns podem ter dificuldade em comprar um imóvel que está arrendado se, por exemplo, a sua intenção é viver lá ou rentabilizá-lo de outra forma. Algumas pessoas consideram arrendar os seus quartos vazios para estudantes ou mesmo usar a sua casa como um alojamento local em determinados períodos do ano.
A verdade é que os investidores internacionais e nacionais consideraram o mercado imobiliário português muito atrativo, (especialmente os que possuem habitações secundárias) vendo o investimento imobiliário como um método para complementar os seus rendimentos mensais.
Há, no entanto, algumas considerações que deve fazer ao comprar uma casa com um inquilino. Neste artigo, tentaremos responder às perguntas mais frequentes.
Antes de continuar, é fundamental notar que a mais recente alteração ao Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) concedeu aos inquilinos (especialmente os mais vulneráveis) uma maior proteção para lhes dar mais segurança no arrendamento e também corrigiu vários casos de desequilíbrio entre inquilinos e senhorios.
Com a mais recente modificação ao NRAU, a melhoria da proteção dos inquilinos inclui:
Proteção especial para os inquilinos com maior risco, como os que têm mais de 65 anos, deficientes (com um grau de invalidez superior a 60%), e cujos contratos de arrendamento remontam a data anterior a 1990;
O direito ao reembolso dos custos das obras de renovação urgentes - os inquilinos têm o direito de fazer (com urgência) renovações ao imóvel sem o envolvimento do senhorio e receber um reembolso;
Novos termos mínimos de locação - a duração mínima anterior do contrato de arrendamento era de um ano, com renovações a ocorrer de três em três anos (a menos que ambas as partes cheguem a um acordo em outros termos). Isto significa que pode ser um desafio para morar no imóvel se comprar uma casa com um inquilino e que tem um arrendamento recente;
Acesso a um programa de arrendamento acessível - a criação deste programa permite arrendar casas por menos dinheiro (cerca de 20% do que é cobrado no mercado).
No entanto, esta alteração mais recente à lei do arrendamento urbano também beneficia os senhorios, nomeadamente através da introdução de incentivos fiscais que apoiam o arrendamento de longa duração. Como resultado, se estiver a pensar em comprar uma casa com um inquilino, a sua situação fiscal será melhor se favorecer o arrendamento de longa duração.
5 coisas que tem que analisar ao comprar uma casa com um inquilino
Independentemente da sua circunstância ou objetivo, considere os seguintes fatores antes de comprar uma casa que já esteja arrendada:
1. Solicite uma cópia do contrato de arrendamento e avalie a viabilidade.
Se o objetivo é viver no imóvel em questão, este aspeto é especialmente importante. É crucial que obtenha uma cópia do contrato de arrendamento e o leia cuidadosamente antes de concluir a transação porque o Novo Regime de Arrendamento Urbano melhorou as proteções dos inquilinos. Pode ter de esperar até três anos antes de poder rescindir o contrato.
2. Conheça todos os requisitos de renúncia de arrendamento.
Os contratos de arrendamento permitem a rescisão do contrato em circunstâncias específicas (e são muitas). Em primeiro lugar, isto pode ser feito se o senhorio for dono do imóvel há mais de dois anos, não tiver outra casa no mesmo concelho que satisfaça as exigências da habitação, e ainda a necessidade de utilizar o imóvel para habitação permanente (ou para residência de descendentes de primeiro grau).
Nesta situação o senhorio deve pagar ao inquilino o equivalente a um ano de renda para que enquanto senhorio possa ter direito de reclamação sobre a habitação.
Nos contratos de arrendamento a termo, o senhorio deve também respeitar as datas legalmente estabelecidas para notificar o inquilino do seu desejo de não renovar o contrato de arrendamento. O senhorio deve notificar o inquilino com a seguinte antecedência:
Um terço da duração original do contrato ou a sua renovação para contratos inferiores a seis meses;
60 dias para contratos com duração entre um e seis anos;
120 dias para contratos com duração superior a um ano e inferior a seis anos;
240 dias para contratos superiores a seis anos.
A data de despejo preferida deve ser sempre indicada nas comunicações com o inquilino por escrito.
3. Verifique se não existem arrendamentos vitalícios no imóvel.
Será crucial rever a duração do arrendamento se quiser comprar uma casa com um inquilino. O arrendamento urbano pode durar até 30 anos. No entanto, é crucial determinar se o imóvel está sujeito a qualquer Direito Real de Habitação Duradoura (DHD). Este direito real pode, de facto, resultar num arrendamento perpétuo.
O Direito Real de Habitação Duradoura permite que uma ou mais pessoas vivam num imóvel permanentemente e para toda a vida em troca de pagamentos mensais ao proprietário e de um depósito de segurança único.
Isto indica que o proprietário do imóvel não poderá terminar este tipo de contrato se o titular do direito cumprir todas as suas funções.
Este Direito Real de Habitação Duradoura só pode ser rescindido se o titular do direito assim o desejar, após a morte do titular do direito (ou do último titular), ou com a ocorrência de um incumprimento recorrente (por exemplo, uma recorrência de atrasos ou não pagamento dos montantes devidos).
Como proprietário, esteja atento aos termos que lhe podem causar mais problemas e limite as suas opções de gestão e utilização do imóvel.
4. Verifique se alguém reside no imóvel sem um contrato de arrendamento.
Todos os contratos de arrendamento devem ser formalizados por escrito e o registo das receitas do senhorio deve ser registado nas finanças. No entanto, na realidade, estes acordos são ocasionalmente realizados informalmente entre um proprietário e um inquilino (situação que deixa ambas as partes menos protegidas).
Se comprar uma casa com um inquilino, mas descobre que não há contrato de arrendamento escrito, o inclino terá de provar que vive no imóvel há pelo menos seis meses e que tem feito pagamentos de renda. Nestas circunstâncias, o contrato de arrendamento deve ser incorporado na compra do imóvel com uma data indeterminada.
5. Determinar se algum dos inquilinos tem mais de 65 anos.
Finalmente, é aconselhável apurar a faixa etária dos inquilinos. Isto para que os inquilinos que tenham contratos de arrendamento iniciados antes de 1990 e que tenham 65 anos ou mais ou que tenham 65 anos e que sejam incapacitados não possam ser despejados, de acordo com as recentes alterações à lei do arrendamento urbano. O mesmo se aplica a quem tem um contrato de arrendamento há mais de 15 anos.
Só obras de demolição ou de reabilitação urgente nestas circunstâncias permite rescindir o contrato. Ora, se a sua intenção for habitar o imóvel, um contrato desta natureza pode ser um impedimento.
Pode vender novamente uma casa que esteja arrendada?
No caso de comprar uma propriedade com um inquilino que já vive nela, é possível voltar a vendê-la. Deve, contudo, expressar o seu objetivo por escrito de forma a este ser considerado oficial.
Esteja ciente, no entanto, que se um imóvel foi arrendado por mais de dois anos, os inquilinos devem ter os direitos de preferência para comprá-lo. Para tal, basta que seja enviada uma carta escrita onde constem os termos do contrato e todos os detalhes pertinentes sobre o processo de venda. Os inquilinos têm 30 dias para responder, e se não o fizerem, o proprietário pode então avançar com a venda do imóvel a terceiros.
E aconselhamos que mantenha a assistência crucial e conhecimento de um consultor imobiliário, quer esteja a comprar ou a vender um imóvel com um inquilino.