O Alojamento Local (AL) tem sido um poderoso motor da economia nacional e da revitalização do imobiliário nos últimos anos, nomeadamente nos grandes centros urbanos de Lisboa e Porto, bem como nos locais mais turísticos como o Algarve e a Madeira, até à pandemia.
Vizinhos e funcionários condenaram e contestaram ao mesmo tempo. O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) decidiu recentemente que o alojamento local em edifícios de habitação já não é possível.
O que vem a seguir?
"O STJ normalizou a jurisprudência para o alojamento local instalado em frações autónomas no sentido de que estes não podem funcionar lá se a fração se destinar a habitação". Os especialistas salientam que, de acordo com o acórdão do Supremo Tribunal, "no regime de bens horizontais, a indicação no título constitutivo de que a fração se destina a habitação deve ser interpretada como o significado de que o alojamento local não pode ser realizado naquele local".
Em que consiste a uniformização de jurisprudência?
Quando confrontados com o mesmo tema jurídico, os tribunais superiores podem proferir decisões contraditórias – conhecidas como conflitos de jurisprudência – em que os juízes se pronunciam em direções opostas sobre o mesmo problema. Assim, se um recurso for interposto nos vários Tribunais de Recurso ou mesmo uma decisão proferida após recurso no Supremo Tribunal, pode haver decisões contraditórias ao considerar a legalidade da instalação e funcionamento de um AL numa fração autónoma destinada à habitação.
O recurso de normalização da jurisprudência, que pode ser requerido pelo presidente do Supremo Tribunal, as partes, ou o Ministério Público, visa pôr fim à divergência de decisões contrárias, garantindo a igualdade e, assim, garantir a estabilidade e a harmonia nas decisões judiciais (que antes de decisões judiciais que envolvam a mesma lei e a mesma questão de direito, as partes não são confrontadas com diferentes soluções em função da região do país).
O que está em jogo?
A questão jurídica que levou ao acórdão unificado não é nova nem resolvida entre os tribunais.
A legalidade de uma parte autónoma que afeta a habitação de um edifício sujeito a propriedade horizontal foi questionada há muito tempo, dado que estes AL podem estar ligados:
• chegadas e partidas frequentes de hóspedes a todas as horas do dia e da noite,
• palestras ou convívio,
• utilização do elevador,
• arrastar bagagem para as áreas comuns do edifício tarde da noite.
Equilibra o direito de descanso e serenidade dos proprietários, por um lado, com o direito do proprietário da AL a rentabilizar a sua parte autónoma que afeta o exercício da atividade, através da posse de uma licença de alojamento local, por outro.
• Em 2016, a Relação do Porto considerou a atividade da AL consistente com o destino de habitação de uma fração. Mesmo que seja apenas temporário, entende que se qualifica como habitação. O mesmo Tribunal decidiu o contrário em 2018, afirmando que a atividade da AL numa percentagem designada para habitação pelo título fundacional violava o propósito que lhe era atribuído.
• A Relação de Lisboa já tinha decidido em 2016 que o AL instalado em frações autónomas designadas para habitação não estava em conformidade com a legislação, uma vez que constituía uma utilização diferente da finalidade original da fração. No entanto, em 2017, o Supremo Tribunal anulou esta decisão, argumentando que a utilização da percentagem por turistas não exclui a sua atribuição a habitações, desqualificando assim esta atividade como comercial.
Que impacto tem o acórdão sobre as operações do Alojamento Local?
Diz apenas respeito ao caso em que foi fornecido. Sim, porque, embora tenha sido normalizado, carece da força ampla e obrigatória que a lei atribui, por exemplo, a alguns acórdãos do Tribunal Constitucional, pelo que não tem relevância fora do procedimento específico e só é vinculativa para algumas partes do mesmo.
No entanto, é de salientar que, no futuro, a jurisprudência unificada teria o efeito de persuasão e orientação para todos os tribunais sempre que o mesmo tema surja, garantindo alguma unidade no sistema jurídico e evitando veredictos judiciais contraditórios sobre a mesma questão.
A seguinte lei não será aplicada uniformemente na decisão do Supremo Tribunal sobre LA:
1. Habitações unifamiliares (tal como definidas no artigo 3.o, n.º 2 do DL 128/2014, datada de 29 de agosto)
2. estruturas com múltiplas frações autónomas detidas por um único proprietário
3. frações que tenham impacto no comércio ou nos serviços.
O que podemos antecipar no futuro?
A jurisprudência uniforme não implica que o AL, atualmente legalizado em frações de habitação, seja imediatamente proibida.
Sem querer especular sobre o futuro, a decisão do Supremo Tribunal não assinala o fim das operações de AL, como alguns meios de comunicação podem sugerir.
Isto porque não cabe aos tribunais declarar ilegais todos os AL do país; pelo contrário, cabe ao legislador estabelecer as condições para o registo do alojamento local, os requisitos de funcionamento e supervisão do alojamento local, de modo a poder funcionar regularmente.
Em segundo lugar, uma vez que as decisões judiciais só se aplicam neste caso, o acórdão de normalização só pode ser aplicado ao AL em frações destinadas à habitação se, em relação a todas elas, a ilegalidade e, consequentemente, a anulação do registo do estabelecimento por algum condómino insatisfeito fosse solicitado aos tribunais.
Soluções?
1. O mais óbvio é evitar ir a tribunal e, consequentemente, submeter a posição do acórdão uniformizador, mantendo boas relações de vizinhança e obtendo compromissos entre o proprietário da AL e os outros proprietários, além de ir a tribunal e de pôr em causa a legalidade do estabelecimento. Note-se que a legislação relativa ao AL já permite a criação de uma quota de condomínio agravado para a AL pagar o desgaste das peças comuns causadas pelos hóspedes, o que tem ajudado a evitar problemas (art. 20oa-A do DL128/2014, datado de 29 de agosto).
2. Em caso de litígio, soluções alternativas como a mediação podem ser capazes de resolver o assunto com mais rapidez e a um custo mais baixo do que ir a tribunal.
3. Uma alteração da atribuição do título constitutivo à fração em que as funções de AL é possível, embora sujeitasse procedimentos e taxas administrativas, bem como o acordo unânime dos condóminos. Isto implica redistribuir a fração habitacional para outras áreas, como serviços.
4. É igualmente possível impugnar a legitimidade de uma decisão judicial baseada em uma jurisprudência uniforme, nomeadamente se o elemento material do direito à propriedade for violado.
Assim, o acórdão não resultou na extinção do AL, cabendo aos legisladores alterar a lei da mesma forma ou de forma diferente do acórdão, permitindo que o AL opere em frações que afetem a habitação, e pelo menos um projeto de lei nesse sentido já foi apresentado na Assembleia da República pelo partido Iniciativa Liberal depois de se saber da decisão do Supremo Tribunal.