Esta modalidade tem vantagens comerciais, mas também comporta riscos.
Com a falta de oferta de casas para venda e os preços dos imóveis usados em alta, a compra de casas que se encontram em construção ou que ainda estejam mesmo em projeto é uma tendência que está a crescer em Portugal. Para dar resposta a esta procura, os promotores têm respondido com novos projetos e há muitos projetos a serem comercializados antes de estarem concluídos. Mas se comprar uma casa em fase de planeamento ou em construção tem vantagens do ponto de vista comercial, este tipo de negócio imobiliário também tem riscos (que podem ser elevados). Explicamos qual neste artigo, bem como a forma legal e as formalidades a seguir na celebração da promessa de compra e venda (CPCV) de bens futuros para evitar problemas.
Este fenómeno deve-se, em grande parte, à escassez de novas ofertas de habitação, o que, por sua vez, coloca uma pressão adicional sobre a grande procura que existe para estes imóveis. É por isso que há cada vez mais disponibilidade por parte dos compradores/investidores tradicionais para serem parte nestas operações, que apresentam um maior risco associado.
Novos empreendimentos à venda antes de serem construídos - o que ganham os promotores e os compradores?
Promotor
As vantagens para o promotor que vende os imóveis futuros são evidentes: colocando o imóvel no mercado numa fase inicial da sua construção e recebendo antecipadamente uma parte significativa do preço final, o promotor terá acesso a um capital que pode ser utilizado para financiar as obras, e também a vantagem adicional de ter acesso a financiamento sem os custos que a utilização de um empréstimo bancário implica (taxas, juros e impostos).
Note-se ainda que a venda em instalações ou em construção implica também uma redução do risco de colocação do imóvel no mercado pelo promotor, impedindo o promotor de manter o seu capital "preso" à obra entre a data de conclusão das obras e a data de compra do imóvel pelo comprador.
Comprador
Para o comprador este tipo de negócio também tem algumas vantagens, nomeadamente: o risco associado a estas transações faz com que o preço destes imóveis seja menor em comparação com a aquisição de imóveis cujo trabalho esteja concluído.
O facto de os pagamentos da obra serem faseados pode também representar uma vantagem para o comprador que por vezes também é oferecido a possibilidade de tomar algumas decisões na construção do imóvel, podendo personalizá-lo (por exemplo, na escolha de certos materiais e acabamentos, cores a utilizar, marcas de eletrodomésticos, etc).
Por último, o curso do tempo e a conclusão das várias fases das obras de construção conduzem ao risco associado a este tipo de negócio gradualmente diminuído, o que, associado à valorização pretendida do mercado imobiliário, leva a que a própria posição contratual seja considerada um objeto de negócio "patrimonial".
Os riscos deste negócio
No entanto, existe um risco claro no contexto de um contrato de promessa para a compra e venda de um futuro imóvel em comparação com a celebração do contrato de promessa de imóveis "tradicional", ou seja, que não existe nenhum imóvel subjacente a esta transação que sirva de garantia para pagamentos feitos pelo promitente comprador.
Contrariamente ao que acontece noutros sistemas jurídicos em que este risco é solicitado através do estabelecimento da obrigação de celebrar contratos de seguro que garantam pagamentos efetuados pelo comprador promitente, em Portugal não é obrigatório ou habitual recorrer a estes mecanismos, o que permite atenuar o risco do comprador através de estipulações contratuais, como a disponibilização do pagamento faseado e o cumprimento de determinados objetivos nas fases de construção, como a conclusão das escavações e o início das fundações do imóvel.
A promessa de compra e venda (CPCV) no sistema jurídico português prevê expressamente a possibilidade de uma promessa relativa à celebração de um contrato onerosa para a transmissão ou constituição de um direito real sobre a construção, ou fração autónoma (como o direito à propriedade). A lei expressamente prevê que neste tipo de contrato o futuro imóvel pode ser:
• Já construído;
• Em construção;
• Não construído.
O documento que apoia a promessa só será válido se contiver o seguinte:
(1) documento assinado por ambas as partes (no caso de uma promessa bilateral, uma vez que, no caso de uma promessa unilateral, será necessária a assinatura do vendedor promitente,
(2) reconhecimento presencial das assinaturas,
(3) certificação, pela entidade que efetua esse reconhecimento, da existência da sua licença de utilização ou construção.
Se as formalidades acima mencionadas não forem cumpridas, a lei estipula que o agente adjudicante que pretenda transmitir ou constituir o direito (normalmente o promotor) só pode invocar a omissão destes requisitos se este último tiver sido injustamente causado pela outra parte (comprador).
Esta disposição visa, nas palavras do Supremo Tribunal de Justiça, defender o interesse do promitente comprador, que por vezes, por falta de conhecimento em questões de natureza jurídica, pode estar frustrado com o negócio que tem feito na melhor das boas-fés.
Por último, a interpretação do Supremo Tribunal de Justiça das disposições legais relativas a este tipo de contrato resultou numa maior proteção do comprador promitente, na medida em que esse tribunal decidiu no seu acórdão de normalização da jurisprudência que, para além de o principal comprador ter o direito de confiar na imperfeição da empresa por falta das respetivas formalidades de direito no instrumento adequado - a menos que tenha contribuído diretamente para ela, também a omissão das formalidades previstas não pode ser invocada por terceiros ou reconhecidas pelo seu próprio público.