Fora do regime AL, a legislação permite o arrendamento de casas a turistas para estadias inferiores a um ano. Aqui iremos fornecer uma explicação jurídica de como funciona este sistema único de arrendamento para turistas.
Os proprietários podem arrendar as suas casas por diversos períodos de tempo, com um mínimo de um ano. No entanto, existe também uma lei em específico que permite arrendar casas por períodos inferiores a um ano, especialmente aos turistas.
Na realidade, isto permite aos proprietários arrendar as suas casas a turistas fora do enquadramento permitido do Alojamento Local (AL). No entanto, também existem regras definidas e o contrato de arrendamento deve especificar tudo.
O artigo 1095.º do Código Civil deve ser compreendido para que se perceba como tudo funciona. Em primeiro lugar, a duração do arrendamento deve ser mencionada numa cláusula específica do contrato e, por lei, não pode ser inferior a um ano nem superior a trinta anos. Por exemplo, isto aplica-se para o arrendamento permanente para habitação própria.
Existem, no entanto, certas exceções. “A lei permite que as partes celebrem contratos de arrendamento com prazos inferiores ao mínimo legalmente exigido, ou seja, prazos inferiores a um ano, em determinadas circunstâncias, nomeadamente quando se trate de habitação não permanente ou para fins especiais transitórios.”
Segundo os especialistas, estes são os únicos usos transitórios do arrendamento residencial permitidos por lei:
Iniciativas profissionais, educativas e de formação à medida do inquilino (normalmente arrendamento a estudantes, cronometrados de acordo com a duração dos anos letivos correspondentes);
Arrendamentos para turismo, que são livremente acordados entre as partes e podem consequentemente ter prazos mais curtos
Este motivo excecional de transitoriedade deverá também ser “expressamente indicado na cláusula contratual em que for determinada a cessação do contrato, sob pena de o contrato se considerar necessariamente prorrogado por 1 ano”, conforme o mesmo artigo 1095.º. Da mesma forma, um armazém não pode ser utilizado para turismo, por exemplo, e um fim específico nunca pode substituir o uso designado da propriedade.
Quais as distinções entre alojamento local e arrendamento de residências a turistas?
Com a aprovação da Lei n.º 82/2023, de 29 de dezembro, que autorizou o Orçamento do Estado para 2024, os legisladores decidiram também preservar o regime legislativo do Alojamento Local (AL) no caso específico do arrendamento a turistas. Em particular, o proprietário está limitado a um contrato de arrendamento turístico de um ano.
Os peritos dizem ainda que a nova redação deste artigo “limita a celebração destes contratos, determinando que, durante um ano civil, em relação a cada fração autónoma ou edifício, as partes só podem celebrar um único contrato por um valor especial com finalidade transitória por motivos turísticos, permitindo assim um único arrendamento turístico por ‘época’, entre 1 de janeiro e 31 de dezembro.”
Para evitar o regime de AL, são protegidos “os imóveis que apenas uma vez por ano pretendam atribuir ao seu uso um fim turístico”. Para tal, deverão “assinar um contrato de arrendamento escrito com esta indicação expressa nas cláusulas, sob pena de o contrato passar a ser um arrendamento para habitação permanente, com a duração mínima de um ano”.
No entanto, segundo os especialistas, a lei “não impõe qualquer limite às utilizações anuais deste mesmo contrato, o que parece permitir que um único utilizador possa, se assim o desejar, celebrar um contrato de aluguer para fins turísticos especiais, utilizar o imóvel vezes sem conta durante o mesmo ano civil, desde que essa utilização esteja especificada num único contrato de arrendamento.” Por exemplo, arrendar uma casa de férias todos os fins de semana e em agosto viola o critério legal.
No entanto, o senhorio já deve registar o imóvel como Alojamento Local ao abrigo do Decreto-Lei n. 128/2014, de 29 de agosto, e no cumprimento dos critérios e normas legalmente estabelecidos e respetivas limitações caso pretenda tornar recorrente a utilização do imóvel para fins turísticos, ou seja, caso pretenda proceder a pelo menos dois contratos de arrendamento para turistas no mesmo ano.
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